Hợp đồng thuê mặt bằng không tự đổi tên khi hộ kinh doanh đổi chủ. Người mới chỉ đứng vào vị trí bên thuê khi chủ nhà đồng ý, bằng một trong ba cách: ký hợp đồng mới, làm phụ lục đổi bên thuê, hoặc lập văn bản chuyển giao hợp đồng có chữ ký của cả ba bên (chủ nhà, người thuê cũ, người thuê mới). Chưa có sự đồng ý đó, người thuê cũ vẫn là người có quyền và chịu nghĩa vụ trước chủ nhà.
Trong gia đình, chuyện này hay bị để lại vì "chủ nhà quen rồi". Nhưng đến lúc chủ nhà bán nhà, người thuê cũ qua đời, hay cần nộp giấy tờ chứng minh địa điểm để xin giấy phép con, tờ hợp đồng ghi tên người khác lập tức thành vấn đề. Bài này nói ba cách cập nhật, chuyện tiền cọc, trường hợp người đứng tên đã mất, gian hàng trong chợ và mặt bằng là nhà của chính gia đình.
Vì sao hợp đồng thuê không tự đi theo chủ hộ mới
Hợp đồng thuê là thoả thuận giữa hai chủ thể cụ thể: chủ nhà và người thuê. Hộ kinh doanh không có tư cách pháp nhân, nên trên hợp đồng thường ghi tên cá nhân chủ hộ, đôi khi kèm tên hộ kinh doanh. Khi chủ hộ đổi, người ký hợp đồng vẫn là người cũ; giấy đăng ký hộ kinh doanh mới không có giá trị sửa đổi hợp đồng giữa hai bên khác.
Bộ luật Dân sự có các quy tắc về chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ. Chuyển giao nghĩa vụ phải được bên có quyền đồng ý; với hợp đồng thuê, nghĩa vụ trả tiền thuê, giữ gìn mặt bằng là nghĩa vụ của bên thuê, nên muốn chuyển cho người khác thì cần chủ nhà đồng ý. Việc người thuê để người khác sử dụng mặt bằng như cho thuê lại cũng thường cần sự đồng ý của bên cho thuê, và nhiều hợp đồng ghi rõ cấm.
Hệ quả thực tế: khi người con tiếp quản quán nhưng hợp đồng vẫn mang tên cha, mọi khoản thanh toán con trả là trả thay cha; nếu có tranh chấp, chủ nhà làm việc với cha. Nếu cha mất, quyền và nghĩa vụ của cha theo hợp đồng có thể được xử lý theo quy tắc thừa kế hoặc chấm dứt tuỳ hợp đồng và luật áp dụng, và người con không có vị trí chắc chắn để giữ mặt bằng.
Ba cách cập nhật hợp đồng thuê
Cả ba cách đều cần chủ nhà đồng ý. Khác nhau ở chỗ điều khoản cũ có được giữ hay không.
| Cách | Làm thế nào | Ưu điểm | Cần để ý |
|---|---|---|---|
| Ký hợp đồng mới | Thanh lý hợp đồng cũ, ký hợp đồng mới giữa chủ nhà và chủ hộ mới | Rõ ràng nhất, điều khoản cập nhật theo thực tế | Chủ nhà có thể nhân dịp tăng giá, rút ngắn thời hạn; xử lý tiền cọc cũ |
| Phụ lục đổi bên thuê | Phụ lục ghi từ ngày nào bên thuê là người mới, các điều khoản khác giữ nguyên | Giữ nguyên giá, thời hạn còn lại | Phải có chữ ký của người thuê cũ; ghi rõ ai chịu nghĩa vụ phát sinh trước ngày đổi |
| Văn bản chuyển giao hợp đồng ba bên | Người thuê cũ chuyển toàn bộ quyền và nghĩa vụ cho người mới, chủ nhà ký đồng ý | Thể hiện rõ việc chuyển giao, tiền cọc đi theo hợp đồng | Cần ghi tiền cọc được chuyển sang người mới, ai hoàn cho người cũ |
Nếu hợp đồng cũ đã công chứng hoặc chứng thực, phụ lục và văn bản chuyển giao nên được làm cùng hình thức để thống nhất. Với hợp đồng viết tay giữa hai bên, ít nhất mọi văn bản bổ sung phải có chữ ký đầy đủ và ghi ngày.
Tiền cọc: của ai và đi về đâu
Tiền cọc là tài sản của người đã đặt. Khoản cọc cha mẹ đặt cho chủ nhà là tài sản của cha mẹ (hoặc tài sản chung của vợ chồng). Khi con tiếp quản, hoặc con hoàn lại cho cha mẹ để nhận quyền đối với khoản cọc, hoặc cha mẹ tặng cho con khoản đó; nên ghi bằng văn bản.
Ghi rõ trong văn bản với chủ nhà. Dù dùng cách nào, văn bản với chủ nhà nên ghi khoản cọc hiện có, ai là người được nhận lại khi chấm dứt hợp đồng. Không ghi, chủ nhà có thể từ chối hoàn cọc cho người con với lý do không ký nhận cọc từ người đó.
Khấu trừ phải rõ. Nếu chủ nhà muốn trừ vào cọc các khoản nợ tiền thuê, tiền điện nước của thời kỳ người cũ, hai bên nên chốt con số tại ngày đổi, để người mới không gánh khoản không phải của mình.
Người thuê cũ đã mất. Khoản cọc khi đó là một phần di sản. Nếu chủ nhà đồng ý cho người con thuê tiếp và giữ khoản cọc làm cọc của hợp đồng mới, những người thừa kế khác nên đồng ý bằng văn bản, hoặc người con thanh toán phần của họ.
Người đứng tên hợp đồng đã mất
Đây là tình huống khó nhất. Với nhà ở, pháp luật về nhà ở có quy định riêng về việc người đang cùng sinh sống với bên thuê được tiếp tục thuê khi bên thuê chết mà hợp đồng còn hạn; nhà ở kết hợp kinh doanh có thể được xem xét theo hướng này tuỳ hợp đồng và mục đích thuê. Với mặt bằng thuê thuần tuý để kinh doanh, việc hợp đồng có tiếp tục hay không phụ thuộc vào nội dung hợp đồng và các quy định chung của Bộ luật Dân sự; hợp đồng mà việc thực hiện gắn với chính người thuê có thể chấm dứt khi người đó chết.
Vì chỗ này có nhiều cách hiểu, đừng tự kết luận theo hướng có lợi cho mình. Cách an toàn là trao đổi sớm với chủ nhà, đề nghị một văn bản xác nhận cho gia đình tiếp tục sử dụng mặt bằng trong thời gian xử lý thừa kế, và ký hợp đồng hoặc phụ lục mới ngay khi đã xác định được người tiếp quản. Một chủ nhà hợp tác thường chấp nhận, vì họ cũng cần người thuê ổn định.
Nếu chủ nhà muốn nhân dịp này lấy lại mặt bằng hoặc tăng giá mạnh, gia đình nên đọc kỹ hợp đồng: thời hạn còn bao lâu, điều khoản chấm dứt, bồi thường, tiền cọc. Khi giá trị mặt bằng lớn hoặc khoản đầu tư sửa chữa đáng kể, nên có người làm nghề luật đọc hợp đồng cùng trước khi thương lượng.
Gian hàng trong chợ và mặt bằng là nhà của gia đình
Ki ốt, sạp trong chợ. Điểm kinh doanh trong chợ thường được thuê hoặc sử dụng theo hợp đồng với tổ chức quản lý chợ và nội quy chợ. Việc chuyển nhượng, cho thuê lại hay đổi người đứng tên điểm kinh doanh có quy định riêng của từng chợ và địa phương. Đừng sang lại sạp cho con bằng giấy viết tay giữa gia đình; hãy hỏi ban quản lý chợ thủ tục đổi người và giấy tờ cần nộp.
Nhà của cha mẹ cho con dùng làm quán. Khi cha mẹ là chủ nhà và con là chủ hộ mới, nên có hợp đồng cho mượn hoặc cho thuê, dù là trong gia đình. Giấy này dùng để con chứng minh quyền sử dụng địa điểm khi làm giấy phép con, và để mọi người trong nhà hiểu rằng mặt bằng vẫn là của cha mẹ, không phải đã chuyển cho con.
Nhà thuộc sở hữu chung của nhiều người. Nếu nhà là tài sản chung của cha mẹ hoặc của nhiều anh chị em, việc cho một người dùng làm quán nên có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Thiếu sự đồng ý này, khi có mâu thuẫn, người kinh doanh dễ bị yêu cầu trả lại mặt bằng.
Hợp đồng dịch vụ đi kèm. Điện, nước, internet, thu gom rác thường đứng tên người thuê cũ hoặc chủ nhà. Khi đổi chủ hộ, chuyển tên các hợp đồng này giúp hoá đơn đứng đúng tên người đang kinh doanh, thuận lợi cho sổ sách.
Trình tự làm việc với chủ nhà
Một buổi làm việc chuẩn bị kỹ thường giải quyết xong mọi việc.
- Đọc lại hợp đồng cũ: tên các bên, thời hạn còn lại, giá, điều khoản cấm cho thuê lại hay chuyển giao, điều khoản chấm dứt, tiền cọc.
- Chốt số liệu tại ngày đổi: tiền thuê đã trả đến tháng nào, nợ điện nước nếu có, tình trạng mặt bằng.
- Thống nhất trong gia đình: ai là bên thuê mới, tiền cọc xử lý thế nào giữa người cũ và người mới.
- Gặp chủ nhà, đề xuất cách cập nhật phù hợp; mang theo giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh mới.
- Ký văn bản; nếu hợp đồng cũ có công chứng, làm văn bản mới theo cùng hình thức.
- Cập nhật hợp đồng điện, nước và các giấy phép con có dùng giấy tờ về địa điểm.
Mỗi bên giữ một bản gốc văn bản đã ký, kèm bản sao giấy đăng ký hộ kinh doanh mới và biên bản chốt số liệu. Nếu chủ nhà là người lớn tuổi hoặc ở xa, có thể làm việc với người được chủ nhà uỷ quyền, nhưng cần xem giấy uỷ quyền có bao gồm việc sửa đổi, chuyển giao hợp đồng thuê hay không.
Những lỗi gia đình hay mắc khi tự xử lý
Phần lớn tranh chấp về mặt bằng sau khi đổi chủ hộ đến từ vài thói quen dưới đây.
- Chỉ báo miệng với chủ nhà rằng từ giờ người con sẽ lo, không có văn bản, rồi chủ nhà đổi ý hoặc người thừa kế của chủ nhà không công nhận.
- Người con tự ký hợp đồng mới với chủ nhà mà không thanh lý hợp đồng cũ, dẫn đến hai hợp đồng cùng tồn tại cho một mặt bằng.
- Để tiền cọc trôi nổi: không ghi ai được hoàn cọc, đến khi trả mặt bằng thì người cũ và người mới cùng đòi.
- Cho một người ngoài gia đình dùng chung mặt bằng mà không hỏi chủ nhà, trong khi hợp đồng cấm cho thuê lại.
- Không chụp ảnh, ghi hiện trạng mặt bằng tại ngày đổi, khiến khi trả mặt bằng không rõ hư hỏng thuộc thời kỳ của ai.
Những lỗi này đều tránh được bằng một buổi làm việc và vài trang giấy. Chi phí đó nhỏ hơn rất nhiều so với việc mất mặt bằng đang có khách quen.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà không đồng ý cho con thuê tiếp thì sao?
Khi hợp đồng còn hạn và người thuê cũ còn sống, người thuê cũ vẫn là bên thuê và có quyền tiếp tục theo hợp đồng; nhưng muốn chuyển cho con thì cần chủ nhà đồng ý. Nếu chủ nhà từ chối, gia đình có thể giữ hợp đồng tên người cũ đến hết hạn, hoặc thương lượng điều kiện khác.
Con trả tiền thuê hằng tháng mà hợp đồng vẫn tên mẹ thì có sao không?
Về pháp lý, con đang trả thay cho mẹ. Việc này không trái luật, nhưng con không có quyền của bên thuê trước chủ nhà. Khi có tranh chấp hoặc khi mẹ không còn, vị trí của con rất yếu. Nên cập nhật hợp đồng càng sớm càng tốt.
Có cần công chứng hợp đồng thuê mặt bằng không?
Tuỳ loại tài sản và quy định áp dụng tại thời điểm ký; nhiều hợp đồng thuê nhà, mặt bằng không bắt buộc công chứng, nhưng các bên có thể tự nguyện công chứng để tăng giá trị chứng minh. Một số thủ tục giấy phép con có thể yêu cầu giấy tờ về địa điểm ở dạng nhất định; hãy hỏi trước.
Chủ nhà bán nhà thì hợp đồng thuê của quán có còn không?
Theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự, khi tài sản thuê được chuyển quyền sở hữu, hợp đồng thuê đang còn hạn vẫn tiếp tục với chủ sở hữu mới, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Điều này càng cho thấy hợp đồng nên mang đúng tên người đang kinh doanh.
Đổi chủ hộ rồi có cần báo chủ nhà không nếu hợp đồng vẫn tên người cũ?
Nên báo, vì người đang sử dụng mặt bằng đã khác người đứng tên. Nhiều hợp đồng quy định bên thuê không được để người khác sử dụng mặt bằng nếu không có sự đồng ý. Báo sớm và cập nhật bằng văn bản tránh rủi ro bị coi là vi phạm hợp đồng.